Αγορά ακινήτου. Πώς κινούμεθα.

Τι προσέχουμε όταν αγοράζουμε ένα ακίνητο; Τι ελέγχους κάνουμε; Αρκεί ο έλεγχος από δικηγόρο; Εμπιστευόμαστε όσα μας λέει ο πωλητής;

Όταν αγοράζουμε ένα μεταχειρισμένο αυτοκίνητο, αρκεί να δούμε αν «τα χαρτιά» του είναι εντάξει ή δίνουμε «κάτι» σε ένα συνεργείο ή σε έναν μηχανικό αυτοκινήτων που εμπιστευόμαστε, να ελέγξει την συνολική κατάσταση του οχήματος, τις φθορές, τα εμφανή ή αφανή ελαττώματα, τις κρυμμένες ζημιές, τη μηχανή, το αμάξωμα και να μας πει τη γνώμη του;

Αν κάνουμε όλα τούτα για ένα υποψήφιο ιδιοκτησιακό στοιχείο αξίας λίγων χιλιάδων ευρώ, όπως είναι το μεταχειρισμένο αυτοκίνητο, γιατί να μην κάνουμε το ίδιο για ένα υποψήφιο ιδιοκτησιακό στοιχείο αξίας πολλών χιλιάδων, όπως ένα σπίτι ή ένα οικόπεδο;

Όταν αγοράζουμε αδόμητη αγροτική γη για ιδιωτική καλλιέργεια, συνηθίζεται να μη γίνεται έλεγχος από μηχανικό. Όμως αυτός, πάντα είναι χρήσιμος. Π.χ. αγοράζουμε ένα αμπέλι. Εξετάζουμε τίτλους και κοιμόμαστε ήσυχοι ότι όλα είναι καλά. Προχωρούμε στην αγοραπωλησία. Αν όμως ο μηχανικός, που υποθετικά του αναθέσαμε να ελέγξει το ακίνητο, μας πληροφορούσε πως από εκεί θα περάσει δρόμος με αναγκαστική απαλλοτρίωση που θα «πάρει» το μεγαλύτερο μέρος του αμπελιού, ή αν μας έλεγε πως εκεί είναι κηρυγμένος αρχαιολογικός χώρος ή αν μας έδειχνε στον χάρτη πως είναι προστατευόμενη περιοχή ή ότι τώρα μπορεί να είναι φυτεμένο αμπέλι, μα το 1950 είχε πεύκα, άρα ήταν και είναι δασική έκταση, θα το αγοράζαμε;

Όταν αγοράζουμε κτίσμα, σπίτι, διαμέρισμα, αποθήκη, μονοκατοικία, ο,τιδήποτε, ή όταν αγοράζουμε γη για να οικοδομήσουμε, είναι προφανές πως η πρώτη συμβουλή και συνδρομή που θα ζητήσουμε, είναι από μηχανικό, αφού αυτός μπορεί να μας πληροφορήσει για όλα όσα αφορούν στην κατασκευή και στη δόμηση.

Αν δούμε ότι το ακίνητο «μας κάνει» και δεν το αποκλείσουμε, τότε απευθυνόμαστε και σε δικηγόρο γα να ελεγχθούν οι τίτλοι και να έχουμε μια συνολική εικόνα: και για το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ακινήτου και για το πολεοδομικό-κατασκευαστικό-πραγματικό.

Σε πολλές αγοραπωλησίες στο παρελθόν, ο έλεγχος από μηχανικό δεν ήταν μέσα στην συνήθη πρακτική. Αυτό αντικατοπτρίζει βέβαια και το πολιτισμικό επίπεδο της χώρας.

Διατυπώνω ένα απλό ερώτημα:

Είναι ορθό να λυπηθείς λίγες δεκάδες έως εκατοντάδες ευρώ που είναι η αμοιβή ενός μηχανικού για έλεγχο ώστε να είσαι εξασφαλισμένος και πολεοδομικά -κατασκευαστικά σε μια αγορά ακινήτου, στην οποία θα πληρώσεις μερικές δεκάδες ή και εκατοντάδες χιλιάδων ευρώ; Καθένας βέβαια, πράττει όπως αυτός επιλέξει και φέρει ακέραιη την ευθύνη.

Σκοπός του παρόντος άρθρου είναι η ενημέρωση. Ο ενημερωμένος πολίτης, είναι ο «κατ' ουσίαν» πολίτης.

Νομιμότητα τίτλων

Κάθε υποψήφιος αγοραστής, οφείλει για το δικό του καλό, να ελέγξει αν οι τίτλοι του ακινήτου που πρόκειται να αγοράσει, είναι «καθαροί» γιατί, τυχόν παραβλέψεις ή σφάλματα στον συγκεκριμένο τομέα, θα ακολουθούν το ακίνητο μια ζωή, άρα και αυτόν ως νέο κύριο.

Χώρια που το ακίνητο μπορεί να βαρύνεται με προσημειώσεις, δάνεια, κατασχέσεις ή μπορεί να μην έχει εξοφληθεί πλήρως, να το διεκδικούν και άλλοι, να είναι δασική έκταση, να είναι ασαφείς οι τίτλοι κυριότητάς του ή να προέρχεται από χρησικτησία, κλπ.

Τον έλεγχο αυτό, ο υποψήφιος αγοραστής, αναθέτει σε δικηγόρο της εμπιστοσύνης του.

Ελέγχεται λοιπόν αρχικά, αν ο εμφανιζόμενος ως ιδιοκτήτης και υποψήφιος πωλητής του ακινήτου είναι πράγματι ο κύριος αυτού (διαδικασία ελέγχου ιδιοκτησίας).

Στη συνέχεια ερευνάται ο τρόπος με τον οποίο ο κύριος του ακινήτου (πωλητής) απέκτησε την κυριότητα, αλλά και το πώς την απέκτησαν οι προκάτοχοι αυτού (διαδικασία ελέγχου της νομιμότητας όλων των μεταβιβαστικών πράξεων, το λιγότερο της τελευταίας εικοσαετίας και κατά προτίμηση και προ αυτής).

Τέλος, ο έλεγχος επεκτείνεται και στο αν το ακίνητο έχει βάρη (υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις) ή διεκδικήσεις από οποιοδήποτε πρόσωπο και στην περίπτωση αυτή, κατά ποίου στρέφονται αυτές (τωρινού κυρίου ή προκτητόρων), διότι μέχρι την άρση τους, έχουν επιπτώσεις, οποτεδήποτε στο παρελθόν και αν ενεγράφησαν.

Συνεπώς ο έλεγχος των τίτλων του ακινήτου (στο υποθηκοφυλακείο και στο κτηματολόγιο) είναι καθοριστικός για τη λήψη απόφασης σχετικά με την αγορά του ή όχι.

Επιπλέον, αν το ακίνητο είναι οριζόντια ιδιοκτησία (διαμέρισμα σε πολυκατοικία ή σε συγκρότημα κατοικιών) ή κάθετη ιδιοκτησία, χρειάζεται να γίνει μελέτη της σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, του πίνακα κατανομής χιλιοστών και του κανονισμού, αν πρόκειται για πολυκατοικία.

Μετά την ολοκλήρωση της παραπάνω περιγραφείσας έρευνας, ο δικηγόρος που διενήργησε τον έλεγχο, αποφαίνεται είτε θετικά, είτε αρνητικά, όσον αφορά στην νομιμότητα και στην αρτιότητα των τίτλων. Μόνο όταν όλα είναι εντάξει, ο αγοραστής μπορεί να προχωρήσει στην διαδικασία της υπογραφής του συμβολαίου αγοράς, αφού (ή αν έχει ήδη) πάρει το πράσινο φως και από τον μηχανικό του.

Για να επιτευχθεί απόλυτη βεβαιότητα όσον αφορά στη νομιμότητα των τίτλων και για να κατοχυρωθεί ο υποψήφιος αγοραστής, καλό θα είναι να ζητήσει από το αρμόδιο υποθηκοφυλακείο, την έκδοση πιστοποιητικών ιδιοκτησίας, βαρών και μη διεκδικήσεων σε σχέση με το υπόψη ακίνητο. Εκεί, θα εμφανιστούν οπωσδήποτε τυχόν ανωμαλίες στους τίτλους. Ακόμα, την ημέρα υπογραφής του οριστικού συμβολαίου αγοράς, συνιστάται να γίνει πάλι ένας έλεγχος ιδιοκτησίας και βαρών στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο, για να διαπιστωθούν ή όχι τελευταίες εγγραφές. Αν εντοπιστούν, μπορεί να τα ανατρέψουν όλα (π.χ. κάποιος πωλητής να έχει πωλήσει λίγο πριν παρανόμως ξανά το ακίνητό του σε άλλον, να το πωλήσει και σε εμάς λίγες ώρες μετά και να εξαφανιστεί στη συνέχεια, έχοντας εισπράξει το τίμημα εις διπλούν, κλπ).

Τεχνικός έλεγχος.

Ο υποψήφιος αγοραστής οικοπέδου με κτίσμα ή οριζόντιας ιδιοκτησίας (διαμερίσματος) ή κάθετης ιδιοκτησίας ή οικοπέδου αδόμητου με σκοπό κάποια στιγμή να το οικοδομήσει, οφείλει (στον εαυτό του) να αναθέσει σε διπλωματούχο μηχανικό (πολιτικό μηχανικό ή αρχιτέκτονα) της εμπιστοσύνης του τον έλεγχο αυτού που πρόκειται να αγοράσει, από πολεοδομική και τεχνική σκοπιά. Αυτός ο έλεγχος είναι εξίσου σημαντικός με τον νομικό έλεγχο, διότι αν γίνει σωστά, θα προφυλάξει ενδεχομένως τον αγοραστή από ατυχή και ζημιογόνα αγορά παράνομου πολεοδομικά ή επισφαλούς ή ακατάλληλου για την προσδοκώμενη χρήση κτίσματος, από το πιθανό βάρος κρυμμένων τωρινών ή μελλοντικών οικονομικών υποχρεώσεων έναντι του Δημοσίου, από πιθανούς μελλοντικούς περιορισμούς της εκμετάλλευσης και της χρήσης του ακινήτου, από εμφανή αλλά και αφανή προβλήματα που μπορεί να είναι από πολύ σοβαρά ως ολέθρια και καταστροφικά.

Πέραν αυτού, ο μηχανικός, θα δώσει στον προτιθέμενο να αγοράσει, μια σαφή και πλήρη εικόνα του ακινήτου που είναι υπό διαπραγμάτευση. Με βάση αυτήν, θα κριθεί η σκοπιμότητα και η καταλληλότητα της αγοράς αλλά μπορεί να γίνουν και αλλαγές στην προσφορά του τιμήματος, λόγω των νέων συγκεκριμένων πλέον δεδομένων.

Σημειωτέον ότι από το 2011 και μετά, ο πωλητής κάθε ακινήτου, είτε είναι οικόπεδο είτε αγροτεμάχιο χωρίς κτίσματα ή με κτίσματα, είτε είναι σκέτο κτίσμα, αυτόνομο ή ως μέρος ενός συνόλου, είναι υποχρεωμένος να προσκομίσει ειδική βεβαίωση μηχανικού περί της νομιμότητας των υφισταμένων κτισμάτων ή περί του αδόμητου της έκτασης. Για την έκδοση της βεβαίωσης αυτής, ο μηχανικός πρέπει να επιθεωρήσει το ακίνητο και να βεβαιώσει αν και ποιές πολεοδομικές παραβάσεις έχει το ακίνητο.

Είναι πολύ σημαντικό ο μηχανικός να χαίρει της εμπιστοσύνης του αγοραστή αλλά και το να έχει καλή συνεργασία με τον δικηγόρο που θα ασχοληθεί με τον νομικό έλεγχο.

Ο μηχανικός θα εξετάσει όλα όσα αφορούν το συγκεκριμένο ακίνητο από τεχνική άποψη και θα προβεί:

α)σε διερεύνηση για τις επιτρεπόμενες και τις απαγορευμένες χρήσεις γης.

β)σε έλεγχο της πολεοδομικής νομιμότητας του ακινήτου. Ελέγχεται η Οικοδομική Άδεια, τα σχέδια που τη συνοδεύουν, τυχόν δηλώσεις χώρων που άλλαξαν χρήση με τις διατάξεις του ν. 3843/2010, τυχόν υπαγωγές σε νόμους αυθαιρέτων π.χ. ν. 4178/2013, εξαιρέσεις από κατεδάφιση του ν. 720/1977, δήλωση με τις διατάξεις του ν. 1337/1983, κλπ. Ελέγχεται το ακίνητο, το αν τα σχέδια συμφωνούν με την πραγματικότητα, εντοπίζονται διαφορές σε χώρους, διαστάσεις, χρήσεις, κλπ. Διερευνάται ακόμα το ενδεχόμενο να υπάρχει αναστολή εκδόσεως οικοδομικών αδειών.

Εξετάζεται επίσης η νομιμότητα των παρακολουθημάτων του ακινήτου (αποθήκες, θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή ή και στον ακάλυπτο χώρο, κλπ).

γ)σε έλεγχο για το αν το ακίνητο βρίσκεται εντός ή εκτός σχεδίου πόλεως, αν είναι άρτιο κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, αν οικοδομείται ή με τι όρους οικοδομήθηκε.

Στην περίπτωση που είναι εντός σχεδίου πόλεως, εξετάζεται αν το σχέδιο είναι παλαιό, προ 1983 ή αν έχει γίνει με τις διατάξεις του ν.1337/1983, οπότε και ερευνάται περαιτέρω αν έχει κυρωθεί ή όχι η Πράξη Εφαρμογής (Π.Ε. στη συνέχεια).

Βρίσκονται οι όροι δόμησης [συντελεστής Κάλυψης, Δόμησης, Όγκου, χρήση γης, μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος, σύστημα δόμησης, τυχόν ειδικές αναγκαστικές διατάξεις (π.χ. υποχρεωτική στέγη), περιοριστικοί όροι, κλπ]. Εξετάζεται ως και το ενδεχόμενο διεκδίκησης χώρων πρασίνου από τον οικείο δήμο.

Στην περίπτωση που είναι εντός σχεδίου και δεν υπάρχει κυρωμένη Π.Ε., ελέγχεται επιπλέον η αρτιότητά του, η οικοδομησιμότητά του στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης και γίνεται επίσκεψη στην Τεχνική υπηρεσία του αρμόδιου Δήμου για περισσότερες διευκρινίσεις, ενημέρωση για την πορεία της Π.Ε. και τυχόν τελευταίες εξελίξεις. Διαπιστώνονται οι οφειλόμενες εισφορές σε γη και χρήμα (Π.Ε., πράξη αναλογισμού, προσκύρωσης και αποζημίωσης).

Στην περίπτωση που το ακίνητο είναι εκτός σχεδίου πόλης, ελέγχεται αν εκκρεμεί απαλλοτρίωση για κοινωφελή σκοπό ή για εκτέλεση οδικού ή άλλου έργου, ελέγχεται ο χαρακτήρας της έκτασης όσον αφορά στο χαρακτηρισμό της ιδιοκτησίας ως δάσους, δασικής ή αναδασωτέας έκτασης, βιότοπου, αιγιαλού, αρχαιολογικού ενδιαφέροντος, κ.λ.π., εξετάζεται η ύπαρξη Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου και αν ναι, εντοπίζεται σε ποια κατηγορία αυτής εμπίπτει το υπόψη ακίνητο.

Δεν δίνεται η συγκατάθεση από τον μηχανικό για αγορά γηπέδου (οικοπέδου) προοριζόμενου για δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχή, αν δεν υπάρχουν: βεβαίωση Δασαρχείου για τον αγροτικό ή όχι χαρακτήρα της έκτασης και βεβαίωση αρτιότητας από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης.

δ) προκειμένου περί κτίσματος, σε εξέταση της ποιότητας του ακινήτου και της συνολικής εικόνας αυτού (καλό είναι να γίνεται πλήρης έλεγχος), λαμβάνοντας υπόψη τη μελέτη, την ποιότητα της κατασκευής (εργασίας και υλικών: είδος-τύπος-τοποθέτηση-συνεργασία-γήρανση), τη λειτουργικότητα του χώρου, τις μελέτες, άδειες και αδειοδοτήσεις, την ως τώρα συμπεριφορά του στους σεισμούς που έλαβαν χώρα, τη συντήρησή του, την ύπαρξη ή όχι ρωγμών, διαβρώσεων, αστοχιών, ζημιών, κακής τοποθέτησης εγκαταστάσεων, μονώσεων, κλπ.

ε) σε αίτηση για έλεγχο από την Αρχαιολογική Υπηρεσία, αν υπάρχει η υποψία ότι μπορεί εκεί να υπάρχουν αρχαία ευρήματα, προκειμένου περί οικοπέδου.

Συμπέρασμα.

Μετά από όλα αυτά, αφού ληφθούν σοβαρά υπόψη τα αποτελέσματα της έρευνας των δυο συμβούλων, νομικού και τεχνικού, ο υποψήφιος αγοραστής έχει όλα τα δεδομένα για να προβεί σε λήψη αποφάσεων.